梧政规〔2022〕4号

梧州市人民政府关于印发我市城市更新实施办法的通知

各县（市、区）政府，市政府各部门，各园区管委会，各有关单位：

《梧州市城市更新实施办法》经市十五届人民政府第11次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

2022年3月28日

（此件公开发布）

梧州市城市更新实施办法

第一章 总则

第一条【制定目的】为规范城市更新活动，抢抓新一轮城市更新发展机遇，传承历史文化，提升城市品质，完善功能布局，激发城市活力，改善人居环境，按照国家、自治区有关法律、法规、规章，结合我市实际，制定本办法。

第二条【适用范围】市城市规划区范围内（包括万秀区、长洲区、龙圩区、市级开发区）的城市更新，适用本办法。

第三条【定义】本办法所称城市更新，主要是指对本市建成区内开展持续改善城市空间形态和功能的活动。主要包括：城市基础设施建设、公共服务设施完善、城市生态修复、城市安全维护、重点片区开发改造、棚户区改造、老旧小区改造、低效闲置用地盘活开发、历史风貌保护与文化传承，以及市政府认定的其他情形。

第四条【基本原则】城市更新应当坚持以下原则：

（一）以人为本，改善民生。坚持人民城市为人民，把补短板、惠民生作为城市功能与品质提升的出发点和落脚点。加强统筹谋划，聚焦居民急难盼愁的问题诉求，着力完善城市基础设施、公共服务设施和生态环境设施，全面改善人居环境，提升宜居宜业水平。

（二）规划引领，逐步推进。将城市更新纳入经济社会发展规划、国土空间规划以及城市防洪规划统筹实施，做到严控总量、区域统筹、增减平衡。统筹安排，稳步推动城市功能提升和公共服务完善，实现协调持续有机更新。

（三）节约集约，综合平衡。盘活存量用地，挖潜低效用地，提高土地利用效率。通过就地平衡、紧张平衡、积极平衡、综合平衡等方式平衡城市整体效益和局部效益，实现经济效益、环境效益、社会效益的统一。

（四）政府引导，市场运作。市政府统一指导城市更新工作，加强规划管控，完善政策支持，加大财政支持力度，提升管理效能，推动城市更新落到实处。鼓励和引导市场主体参与城市更新，坚持高水平策划、市场化招商、专业化设计、企业化运营，形成多元化的更新模式。

（五）多元参与，共治共享。坚持党建引领，社会各方参与，鼓励居民、各类业主在城市更新中发挥主体主责作用，加强公众参与，建立多元平等协商共治机制，探索将城市更新纳入基层治理的有效方式，不断提高精治共治法治水平。

第五条【主要内容】城市更新主要内容应包括：

（一）开展编制国土空间规划等科学规划引领行动，使城市空间结构更优化。

（二）开展提升畅通城市道路、改造城市管网等基础设施提升行动，使城市基础设施更完善。

（三）开展建设文体、医疗卫生、养老设施等公共设施完善行动，使城市公共设施更齐全。

（四）开展推进老旧小区改造、危旧房拆除、改造和集中安置等人居环境提升行动，使城市人居环境更舒适。

（五）开展保护城市山体自然风貌、推进水生态综合治理等城市生态修复行动，使城市生态环境更优质。

（六）开展构建历史建筑和历史文化街区的保护体系等历史文化保护行动，使历史文化保护更有力。

（七）开展公园城市试点建设和改造，配建社区服务设施等宜居环境打造行动，使城市宜居环境更美好。

（八）开展全面推行“街长制+数管平台+智慧社区”模式，谋划智慧城管（二期）提升，推进背街小巷的综合治理，形成“上下联动、条块结合、横向到边、纵向到底”的工作体系等城市精细管理行动，使城市精细管理更智慧。

（九）加强县城基础设施和公共服务设施建设，改善县城人居环境，推进以县城为重要载体的城镇化建设，使城镇化建设更健全。

第二章 工作机制

第六条【工作机构】成立机构、健全机制。成立市城市更新行动指挥部，下设办公室，办公室设在市住房城乡建设局，负责领导小组的日常工作。建立市城市更新行动工作制度，明确指挥部负责统筹全市城市更新行动各项工作，研究制定城市更新行动计划和相关措施并组织实施。

第七条【城区政府、开发区管委会职责】各城区政府、开发区管委会及市政府指定的部门单位作为相关城市更新工作的责任主体，应当指定相应部门作为城市更新的组织实施机构，具体负责组织、协调、督促、管理，统筹推进本辖区城市更新工作。

第八条【市级相关部门职责】市级相关职能部门依据职责分工，共同推进城市更新工作的实施。

第三章区域评估

第九条【区域评估原则】各城区政府、开发区管委会及市政府指定的部门单位，结合本辖区实际情况研究划定城市更新单元并明确相关建设时序，组织开展城市更新区域评估。区域评估应当充分结合本辖区发展和民生诉求，征求相关管理部门、利益相关人和社会公众、意向实施主体等的意见，并组织专家论证，合理确定城市更新需求。评估报告应经城区政府、开发区管委会及市政府指定的部门单位通过后，报送市城市更新行动指挥部办公室备案。

第十条【区域评估内容】城市更新区域评估应当形成评估报告，主要包括以下内容：

（一）进行片区评估。按照控制性详细规划，统筹城市发展和公众意愿，明确片区功能优化、主导业态方向、公共设施完善、城市品质提升、历史风貌保护、城市环境改善、基础设施完善的目标、要求、策略，细化公共要素配置要求和内容。

（二）划定城市更新单元。按照公共要素配置要求和相互关系，对建成区中现状情况较差、改善需求迫切、近期有条件实施建设的地区，结合专项规划、片区评估和产业功能布局，依照片区更新的原则划定城市更新单元并予以落实。

（三）城市更新必要性和可行性。各城区政府、开发区管委会及市政府指定的部门单位应当统筹城市发展和公众意愿、区域现状、社会稳定风险、资金平衡等方面因素，论证城市更新的必要性和可行性。

第四章实施计划

第十一条【实施计划编制】以城市更新区域评估为依据，统筹各方意见，各城区政府、开发区管委会拟定城市更新实施年度计划。市城市更新行动指挥部办公室建立年度计划动态管理机制，纳入年度计划的城市更新项目，进入城市更新项目库，实施动态监督管理。

第十二条【实施计划内容】实施计划应当包括城市更新单元内的具体项目、规模、实施主体、投融资模式、进度安排等内容。

第十三条【实施计划确定】城市更新实施计划形成后，经城区政府（开发区管委会）会议审议通过，由城区政府（开发区管委会）报市城市更新行动指挥部审查通过后实施。

第五章 项目实施

第十四条【实施方案编制】应当根据城市更新项目实施计划组织制定实施方案。实施方案包括更新方式、资金平衡方案、设计方案、建设方案、运营方案等内容。实施方案应当紧密结合城市发展战略定位和需求，对城市功能、业态、形态等进行整体策划，优化调整传统产业，塑造高端城市业态，高水平、高质量推动城市更新。

第十五条【项目实施】城市更新项目实施方案可采取单独或综合采用下列方式推动实施：

（一）保护修缮。在符合保护要求的前提下对建筑进行维护修缮、综合整治和功能优化，对建筑所在区域的基础设施、公共服务配套设施和环境进行更新完善。

（二）优化改造。维持现状建设格局基本不变，通过对建筑进行局部改建、功能置换、修缮翻新，以及对建筑所在区域进行配套设施完善等建设活动，加大老旧小区宜居改造，促进建筑活化利用和人居环境改善提升。

优化改造应坚持现状底线管控，确有实施困难的，在满足消防、安全等要求的前提下，按照规定征询相关利益人意见后，部分技术指标可以结合实际情况合理控制。

（三）拆旧建新。将原有建筑物进行拆除，按照地块新的规划设计条件进行重新供地、重新建设；或在“不超过国有土地和房屋不动产权证书记载的用地面积和建筑面积，不改变原房屋用途和内部结构，不突破原建筑占地面积和原建筑高度”的原则下，对危旧房屋进行拆除重建。城市更新项目应当符合历史建筑、古树名木及后备资源保护以及工程建设管理的相关规定。

第十六条【实施主体】城市更新项目应选择有实力的国有企业、社会资本，或由国有企业和社会资本合作作为项目实施主体。实施主体参与项目前期土地与房屋征收补偿、场地平整等形成净地后，以公开招标、拍卖、挂牌等方式依法依规取得土地使用权。

第十七条【实施原则】城市更新应当坚持策划、设计、运营一体化，优化资源配置，充分利用政策支持，力求实现项目自身盈亏平衡。

对资金无法平衡的城市更新项目，在符合规划要求的前提下，可在本辖区内选取地块，经各城区政府、开发区管委会确认后，作为项目平衡地块，增强城市更新项目资金统筹平衡能力；对本辖区内无法平衡的项目，经上报市政府同意后，可在全市范围内落实项目平衡地块，平衡地块以带城市设计方案出让方式供应。

对政府投资项目，以直接投资方式予以支持；对城市发展需要且难以实现平衡的项目，经市政府认定后可采取资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式给予支持。

第十八条【过程管理】城市更新项目立项、环评、用地、规划、建设、防洪、消防、节能、园林绿化等各环节涉及市政府部门审批的事项，各相关部门应当优化审批流程，开辟绿色通道，实行并联审批、限时办结。

各城区政府、开发区管委会应建立部门联动机制和项目准入退出机制，与实施主体签订履约协议书，实施项目动态监管。

第六章资金筹措

第十九条【筹措渠道】多渠道筹集城市更新资金，具体包括：

（一）各级财政安排的城市更新资金。

（二）金融机构融资资金。

（三）参与城市更新的市场主体投入的资金。

（四）土地使用权人和房屋所有权人自筹资金。

（五）其他符合规定的资金。

第二十条【资金计划】各级政府应当加强对城市更新的财政投入，对符合专项债券发行条件的城市更新项目，由市发展改革、财政、住房城乡建设等部门优先争取新增地方政府专项债券资金支持；鼓励各金融机构积极探索开发各类信贷金融产品和服务支持城市更新；积极引入各类社会资本，探索设立城市更新专项基金；合理引导居民出资参与更新改造。

第二十一条【资金统筹】充分发挥财政资金的撬动作用，整合利用城镇老旧小区改造、棚户区改造、保障性租赁住房、排水防涝等专项财政资金统筹用于城市更新。

第二十二条【社会资本方参与】鼓励和引导社会资本通过公开、公平、公正方式参与城市更新项目，探索政府与居民合理共担机制、政府和社会资金合作开展城市更新模式。

第七章 政策支持

第二十三条【优化平衡】在片区公共配套服务设施满足需求的基础上，允许城市更新单元地块在片区总开发强度不变的前提下做相应调整优化，实现区域平衡。利用既有建筑发展新产业、新业态、新商业，在符合相关规定前提下可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。

第二十四条【制度管理】市城市更新行动指挥部办公室建立城市更新管理制度，加强统筹指导各项城市更新建设活动以符合空间形态和功能提升的要求。

第二十五条【土地支持】城市更新项目用地符合协议出让规定的，可按照协议出让方式供地；不符合协议出让规定的，按照相关规定执行；列入历史保护建筑、近现代保护建筑名录或有文物保护要求的，可以通过带设计方案出让的方式供地。

城市更新项目中的“边角地”、“夹心地”、“插花地”等零星土地，以及不具备单独开发条件的土地，可与周边用地整合实施。鼓励利用城市中的零星土地，进行城市微型公共空间改造，建设口袋公园、运动场地、社区活动场地等。

第二十六条【运作模式】鼓励城市更新项目探索跨项目、跨片区统筹、开发运营一体化的运作模式，实行统一规划、统一实施、统一运营。

第二十七条【优惠政策】符合条件的城市更新项目按规定减免城市基础设施配套费等行政事业性收费（人防易地建设费除外），按规定享受相关财税扶持等优惠政策。

城市更新项目如符合“退城入园”条件的，可按规定享受现行相关政策优惠。

第八章附则

第二十八条市政府相关部门按照本办法制定土地、规划、建设、消防、园林绿化、项目审批、财税等相关配套政策。

第二十九条 独立实施的城镇老旧小区改造项目、棚户区改造项目、土地熟化项目、历史文化保护项目等，可按照国家和我市现行规定实施，并享受本办法规定的相关支持政策。

第三十条本办法中未明确规定的规划、土地、征迁、建设、环保等事项，按照现有法律法规及政策执行。

第三十一条 各城区政府、开发区管委会可依据本办法制定本辖区操作细则。各县（市）政府可参照执行。

第三十二条 本办法自印发之日起施行。